ANALISIS AKAD IJARAH MUNTAHIYAH BIT TAMLIK (IMBT) PADA BANK SYARIAH

 Analisis Akad IMBT Pada Lembaga Keuangan Syariah

1.      Produk KPR BRISyariah iB

KPR BRISyariah adalah Pembiayaan Kepemilikan Rumah kepada perorangan untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan akan hunian dengan mengunakan prinsip jual beli (Murabahah) / sewa menyewa (Ijahrah) dimana pembayarannya secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah ditetapkan di muka dan dibayar setiap bulan.

Berbagai keperluan dapat dipenuhi melalui KPR Faedah BRIsyariah iB diantaranya Pembelian rumah, apartemen, ruko, rukan, tanah kavling, pembangunan, renovasi, ambil alih pembiayaan (take over), dan pembiayaan berulang (Refinancing).

 

c.       Manfaat

1)      Pembelian Property, terdiri dari :

·         Pembelian rumah baru dalam keadaan siap huni (ready stock) dari developer kerjasama.

·         Pembelian rumah baru dalam keadaan belum siap huni (indent) dari developer kerjasama.

·         Pembelian rumah baru dari developer tidak bekerjasama (kondisi rumah ready stock, sertifikat dan IMB pecah perkavling)

·         Pembelian rumah bekas (second).

·         Pembelian apartemen baru dalam keadaan siap huni (ready stock) dari developer kerjasama.

·         Pembelian apartemen baru dari developer tidak kerjasama (kondisi apartemen ready stock, sertifikat splitzing).

·         Pembelian apartemen bekas.

·         Pembelian Rumah Toko (Ruko) baru dalam keadaan siap huni (ready stock) dari developer kerjasama.

·         Pembelian Rumah Toko (Ruko) baru dari developer tidak kerjasama (kondisi ruko ready stock, sertifikat dan IMB pecah perkavling).

·         Pembelian Rumah Toko (Ruko) bekas.

·         Pembelian tanah kavling dengan luas ≤ 2.500 meter2 di dalam kompleks perumahan (real estate).

 

2)      Pembangunan dan Renovasi Rumah.

·         Pembelian bahan-bahan material untuk pembangunan rumah (tanah wajib sudah bersertifikat dan sudah dimiliki pemohon serta IMB tersedia.

·         Pembelian bahan-bahan material untuk renovasi rumah.

3)      Take Over/Pengalihan Pembiayaan KPR*, terdiri dari :

Alih pembiayaan (take over) dari lembaga keuangan konvensional ke Bank BRIsyariah (*hanya berlaku untuk fixed income).

4)      Refinancing/Pembiayaan kembali.

Pemberian fasilitas pembiayaan kepada Nasabah KPR BRIsyariah dimana dananya dapat digunakan untuk berbagai macam kebutuhan konsumtif selama analisa dan perhitungan kemampuan pembayaran kembali oleh nasabah memenuhi syarat dan ketentuan, fasilitas ini wajib menggunakan akad IMBT.

 

d.      Fitur

1)      Plafon Pembiayaan.

·         Minimal Rp.25.000.000,-

·         Maksimal Rp.3.500.000.000,-

2)      Uang muka ringan minimal 10%

3)      Bank Finance (pembiayaan bank) hingga 90%

4)      Jangka Waktu

·         Minimal 12 Bulan

·         Maksimum 15 Tahun untuk KPR iB yang bertujuan :

-          Pembelian rumah dalam kondisi baru (rumah jadi atau indent) dan rumah bekas pakai (second).

-          Pembelian bahan bangunan untuk pembangunan rumah.

·         Maksimum 10 Tahun untuk :

-          Pembelian apartemen

-          Pembelian rumah toko dan rumah kantor

-          Pembelian bahan bangunan untuk renovasi rumah

-          Take Over pembiayaan rumah

-          Refinancing

·         Maksimum 5 Tahun

-          Khusus untuk pembiayaan tanah kavling siap bangun sebagai persiapan untuk pembangunan rumah.

 a.      Mekanisme

1)      Permohonan Pembiayaan

Tahap awal dari proses pembiayaan adalah permohonan pembiayaan yang dilakukan secara tertulis dari nasabah kepada bank. Namun implementasinya di bank syariah, permohonan bisa dilakukan secara lisan terlebih dahulu, kemudian ditindaklanjuti dengan permohonan tertulis.

Inisiatif pengajuan pembiayaan biasanya datang dari nasabah yang membutuhkan dana namun pada perkembangannya inisiatif tersebut dapat muncul dari bank yang mampu menangkap peluang usaha tertentu.

Tidak semua permohonan pembiayaan disetujui atau diterima oleh pihak bank karena banyak hal yang akan menjadi pertimbangan.

Penolakan awal sebuah permohonan sangat diperlukan untuk kepentingan calon nasabah sendiri untuk mengambil keputusan seperti mengajukan pembiayaan ke bank lain. Maka penolakan harus segera dilakukan tanpa menunda-nunda waktu. Terkadang penolakan dapat dilakukan secara lisan untuk efisiensi waktu. Begitu juga sebaliknya. Apabila sebuah permohonan pembiayaan dapat ditindaklanjuti, maka proses dapat diteruskan pada pengumpulan data dan investigasi.

2)      Pengumpulan Data dan Investigasi

Data yang dibutuhkan oleh bank didasari pada kebutuhan dan tujuan pembiayaan. Untuk pembiayaan konsumtif, data yang diperlukan adalah data yang menggambarkan kemampuan nasabah untuk membayar Pembiayaan dari penghasilan tetapnya. Sedangkan untuk pembiayaan produktif, data yang diperlukan adalah data yang dapat menggambarkan kemampuan usaha nasabah untuk melunasi pembiayaan.

Untuk mendukung kebenaran data yang diperoleh, bank dapat melakukan investigasi antara lain melakukan kunjungan langsung ke lapangan dan wawancara yang dapat dilakukan berkali-kali untuk meyakini data yang diberikan nasabah. Investigasi juga dapat dilakukan terhadap nasabah yang bersangkutan ataupun pihak lainnya yang terkait, seperti rekan bisnis calon nasabah.

3)      Analisa Pembiayaan

Sebelum suatu fasilitas pembiayaan diberikan maka pihak bank harus merasa yakin terlebih dahulu bahwa pembiayaan yang diberikan benarbenar akan kembali. Keyakinan tersebut diperoleh dari hasil penilaian atau

analisa pembiayaan sebelum pembiayaan tersebut diberikan. Penilaian atau analisa pembiayaan oleh pihak bank dapat dilakukan dengan berbagai prinsip untuk mendapatkan keyakinan tentang nasabahnya.

4)      Persetujuan Pembiayaan

Tahapan demi tahapan dilakukan oleh bank syariah dalam menganalisis kelayakan nasabah dalam mendapatkan pembiayaan. Mulai dari permohonan pembiayaan, pengumpulan data dan investigasi hingga proses persetujuan pembiayaan. Proses persetujuan pembiayaan adalah proses penentuan disetujui atau tidaknya sebuah pembiayaan usaha. Proses ini bergantung pada kebijakan bank, yang disebut dengan Komite Pembiayaan.

5)      Pengumpulan Data Tambahan

Proses ini dilakukan untuk memenuhi persyaratan tambahan yang diperoleh dari disposisi Komite Pembiayaan. Pemenuhan persyaratan ini

merupakan hal terpenting dan merupakan indikasi utama pada tindak lanjut pencairan dana.

6)      Pengikatan/Akad

Tindakan selanjutnya yang dilakukan bank adalah proses pengikatan. Pengikatan ini meliputi pengikapan pembiayaan dan pengikatan jaminan.

Secara garis besar, terdapat dua macam pengikatan yaitu:

a.       Pengikatan di bawah tangan

Pengikatan di bawah tangan adalah proses penandatanganan akad yang dilakukan antara bank syariah dan nasabah.

b.      Pengikatan notariel adalah proses penandatanganan akad yang disaksikan oleh notaris.

7)      Pencairan

Proses selanjutnya adalah pencairan fasilitas pembiayaan kepada nasabah. Sebelum melakukan proses pencairan, maka harus dilakukan pemeriksaan kembali semua kelengkapan yang harus dipenuhi sesuai disposisi Komite Pembiayaan pada proposal pembiayaan. Apabila semua persyaratan telah dilengkapi oleh nasabah, maka proses pencairan fasilitas dapat diberikan.

8)      Monitoring

Setelah semua tahapan dilakukan dan dipenuhi maka proses yang terakhir dari pembiayaan adalah proses monitoring atau proses pemantauan. Bagi bank syariah, pada saat memasuki tahap ini maka sebenarnya risiko pembiayaan baru saja dimulai saat pencairan dilakukan. Proses pemantauan dapat dilakukan dengan memantau realisasi pencapaian target usaha dengan business plan yang telah dibuat sebelumnya. Apabila terjadi tidak tercapainya target, maka bank harus segera melakukan tindakan seperti turun langsung ke lapangan menemui nasabah untuk mengetahui permasalahan yang dialami nasabah, kemudian memberikan solusi penyelesaian masalah kepada nasabah.

e.       Persyaratan Nasabah

1)      WNI

2)      Pegawai/karyawan tetap dengan masa kerja atau total masa kerja ditempat sebelumnya minimal 2 (dua).

3)      Profesional terbatas hanya untuk profesi kesehatan (dokter, dokter spesialis dan bidan)

4)      Wiraswasta/Pengusaha dengan usaha nasabah dalam kondisi aktif dan telah berjalan minimal 5 tahun

5)      Usia minimal pada saat pembiayaan diberikan adalah 21 tahun dan pada saat jatuh tempo pembiayaan untuk karyawan adalah maksimum usia pensiun, 65 tahun untuk profesi dokter/dokter spesialis

6)      Hasil track record BI Checking dan DHBI lancar/clear

7)      Dapat ditutup atau memenuhi persyaratan asuransi jiwa pembiayaan.

8)      Membuka rekening tabungan di Bank BRIsyariah.

9)      Untuk total pembiayaan lebih besar sama dengan 50 juta Rupiah wajib menyerahkan NPWP Pribadi.